70% penduduk bandar Malaysia tinggal di hartanah strata. Bolehkah mereka memasang panel solar? Jawapan ringkasnya adalah tidak — undang-undang strata Malaysia secara praktikal melarang pemilik individu kondominium daripada memasang solar di atas bumbung bangunan. Berikut adalah apa yang dinyatakan oleh undang-undang dan alternatif yang wujud.
Mengapa Kondominium Tidak Boleh Memasang Solar: Realiti Undang-Undang
Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), bumbung mana-mana hartanah strata diklasifikasikan sebagai harta bersama. Ini bermakna ia adalah milik bersama semua pemilik petak melalui Perbadanan Pengurusan (MC) atau Badan Pengurusan Bersama (JMB) — bukan milik mana-mana pemilik unit individu, termasuk penduduk tingkat paling atas.
Seksyen 32(3) Akta Pengurusan Strata 2013 secara jelas melarang mana-mana pemilik petak daripada membuat pengubahsuaian pada harta bersama tanpa kebenaran. Ini termasuk:
- Bumbung bangunan — tiada pemasangan solar individu dibenarkan
- Dinding luar dan fasad
- Koridor, lobi dan ruang dikongsi
- Sebarang elemen struktur bangunan
Penalti bagi pemasangan tanpa kebenaran: Denda sehingga RM 5,000, penyingkiran mandatori atas kos anda sendiri, dan kemungkinan tindakan undang-undang daripada pihak MC/JMB. Tuntutan insurans juga mungkin terbatal sekiranya pengubahsuaian menyebabkan kerosakan (contohnya, kebocoran bumbung).
Walaupun dengan undian majoriti di AGM, pemasangan solar atas bumbung individu untuk satu unit tetap boleh dipertikaikan dari segi undang-undang. Kewajipan fidusiari MC adalah kepada semua pemilik, menjadikannya amat sukar untuk meluluskan pengubahsuaian yang hanya memberi manfaat kepada satu unit sedangkan ia menggunakan ruang bumbung yang dikongsi.
Satu-satunya Pengecualian: Hak Bumbung Petak Aksesori
Satu-satunya laluan sah dari segi undang-undang untuk solar individu di kondominium adalah jika hak milik strata anda secara jelas menetapkan kawasan bumbung di atas unit anda sebagai 'Petak Aksesori'. Perkara ini jarang berlaku dan biasanya hanya terdapat pada unit penthouse tertentu. Semak Perjanjian Jual Beli (SPA) atau dokumen hak milik strata anda untuk:
- Kenyataan khusus mengenai hak bumbung
- Penetapan petak aksesori (contohnya, "Petak A-01 termasuk Kawasan Bumbung R1")
- Hak penggunaan eksklusif untuk penyelenggaraan
Walaupun dengan hak bumbung, anda tetap memerlukan kelulusan JMB sebelum pemasangan bagi memastikan pematuhan terhadap garis panduan keselamatan dan estetika bangunan.
Kelulusan JMB/MC: Mengapa Ia Jarang Berjaya untuk Unit Individu
Walaupun anda cuba mendapatkan kelulusan JMB, kadar kejayaan untuk solar atas bumbung individu adalah amat rendah. Kebanyakan MC menolak permohonan kerana kebimbangan liabiliti, pembatalan waranti bumbung, dan keadilan kepada pemilik unit yang lain. Berikut adalah prosesnya jika anda ingin mencuba:
Langkah 1: Semak Undang-Undang Kecil Strata
Minta salinan undang-undang kecil bangunan anda daripada pejabat pengurusan. Cari klausa tentang:
- Pengubahsuaian dan penambahan pada harta bersama
- Pemasangan lekapan pada bumbung atau balkoni
- Inisiatif kecekapan tenaga
Langkah 2: Sediakan Cadangan Profesional
Bekerjasama dengan pemasang berdaftar SEDA seperti Trexon untuk menyediakan:
- Laporan penilaian struktur bumbung (oleh PE - Jurutera Profesional)
- Lukisan skematik elektrik
- Dokumentasi perlindungan insurans
- Jaminan kalis air (5-10 tahun)
- Pelan pemantauan dan penyelenggaraan sistem
- Mockup visual yang menunjukkan impak estetika minimum
Langkah 3: Hantar Permohonan kepada JMB/MC
Hantar permohonan rasmi termasuk:
- Surat iringan yang menjelaskan manfaat (pengurangan kos elektrik kawasan bersama jika dikongsi)
- Cadangan teknikal dan lukisan
- Kredensial kontraktor (pensijilan SEDA, rekod pencapaian)
- Bukti insurans liabiliti (minimum RM 1 million)
- Garis masa pemasangan yang dicadangkan
Langkah 4: Hadiri Mesyuarat AGM/EGM
Cadangan anda berkemungkinan besar akan dibincangkan dalam Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) atau Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM). Hadir untuk:
- Membentangkan cadangan anda secara profesional
- Menjawab kebimbangan penduduk (kebocoran bumbung, beban berat, keselamatan kebakaran)
- Menawarkan perkongsian elektrik untuk kawasan bersama (lif, lobi) bagi mendapatkan sokongan
Langkah 5: Dapatkan Kelulusan Bertulis
Sekiranya diluluskan, pastikan anda mendapat:
- Ketetapan yang ditandatangani daripada minit AGM/EGM
- Surat kebenaran bertulis daripada MC/JMB
- Lukisan teknikal yang diluluskan beserta cop rasmi
Trexon tidak menyediakan solar balkoni
Kami tidak menjual, memasang atau meletakkan harga bagi sebarang jenis solar balkoni atau plug-in, dan kami bukan pengedar untuk EcoFlow, Bluetti atau Jackery. Sistem pemasangan kami yang paling kecil adalah 5.58 kWp bermula dari RM19,499.
Susunan panel balkoni juga tidak boleh menyertai Solar ATAP: GP/ST No. 60/2025 §7.1 menetapkan syarat bahawa panel mesti dipasang di atas bumbung bangunan dalam premis, dan §6.1(d) mengecualikan premis berbilang penyewa — iaitu sifat bagi sesuatu hartanah strata. Begitu juga, tiada rebat SuRIA untuk meter perbadanan pengurusan; rebat tersebut adalah untuk tarif domestik sahaja.
Bagi kondominium, kami hanya berurusan dengan satu pembeli sahaja: JMB atau Perbadanan Pengurusan, untuk sistem atas bumbung yang membekalkan meter kawasan bersama — lif, pam, serta pencahayaan koridor dan tempat letak kereta. Beban tersebut beroperasi pada waktu siang, jadi hampir keseluruhannya adalah untuk penggunaan sendiri, yang mana ia lebih sesuai dengan Solar ATAP berbanding rumah kediaman.
Townhouse/Vila dalam Komuniti Berpagar (bumbung 50+ sqm)
- Kapasiti: 5-8kW (12-20 panel)
- Penjimatan Bulanan: RM 300-500
- Kos: RM 18,000-28,000
- Manfaat penuh Solar ATAP tersedia
Status Undang-Undang di Malaysia
Kawasan Kelabu / Tidak Disyorkan: Sistem solar plug-in tidak diiktiraf di bawah Solar ATAP dan tidak dikawal selia secara rasmi oleh SEDA atau TNB. Anda tidak akan mendapat sebarang kredit eksport. Sesetengah undang-undang kecil kondominium juga melarang lekapan luaran pada balkoni. Sebelum membeli, semak undang-undang kecil bangunan anda dan rujuk pihak JMB anda — banyak kondominium akan meminta anda menanggalkannya.
Solar Komuniti: Sistem Bumbung Berkongsi
Masa depan solar kondominium adalah solar komuniti atau solar berkongsi:
Cara Ia Berfungsi
- MC/JMB memasang sistem solar bersaiz besar di atas bumbung bersama (contohnya, 50-100kW)
- Elektrik yang dijana membekalkan kuasa kepada kawasan bersama (lif, lobi, gimnasium, pam kolam)
- Lebihan elektrik dijual semula kepada TNB di bawah Solar ATAP
- Hasil pendapatan digunakan untuk mengurangkan yuran penyelenggaraan bagi semua penduduk
Manfaat
- Tiada kos individu atau kelulusan peribadi diperlukan
- Mengurangkan kos operasi bangunan sebanyak 30-50%
- Yuran penyelenggaraan yang lebih rendah untuk semua orang
- Meningkatkan nilai hartanah
Cabaran
- Memerlukan kelulusan majoriti AGM (75%+ dalam kebanyakan kes)
- CAPEX pendahuluan (RM 200k-500k untuk kondominium biasa)
- Kebimbangan mengenai kebocoran bumbung dan tanggungjawab penyelenggaraan
Kisah Kejayaan: The Horizon Residences di Melaka telah memasang sistem solar berkongsi 80kW pada tahun 2024, mengurangkan yuran penyelenggaraan bulanan mereka daripada RM 0.45/sqft kepada RM 0.32/sqft - penjimatan sebanyak RM 13 untuk unit berkeluasan 1,000 sqft.
Berapakah Sebenarnya Kos Sistem Kondominium
Trexon tidak meletakkan harga bagi sistem balkoni atau unit individu, jadi tiada jadual kos peringkat unit di sini. Sistem yang kami bina untuk hartanah strata dimiliki oleh JMB atau Perbadanan Pengurusan dan membekalkan meter kawasan bersama.
Ia merupakan projek berskala bangunan dan bukannya pembelian bagi setiap unit, serta saiznya ditentukan berdasarkan Permintaan Maksimum (Maximum Demand) bangunan, bukan mengikut keluasan bumbung. Oleh kerana kos bergantung pada bilangan akaun kawasan bersama, had siling MD bagi setiap akaun, dan akses bumbung, kami memberikan sebut harga selepas penilaian tapak dan bukannya daripada jadual. CAPEX biasa bagi kondominium bersaiz sederhana berada dalam lingkungan RM 200k–500k seperti yang dinyatakan di atas.
Dua perkara yang tidak terpakai, walau apa pun yang dinyatakan dalam sesuatu sebut harga: tiada rebat SuRIA untuk meter perbadanan pengurusan (tarif domestik sahaja), dan susunan panel balkoni sama sekali tidak boleh menyertai Solar ATAP.
Kajian Kes: Bagaimana Seorang Pemilik Kondominium di PJ Memasang Solar
Hartanah: Unit penthouse di Damansara Damai, Selangor
Saiz Unit: 1,200 sqft, bil bulanan: RM 280
Akses Bumbung: Teres bumbung peribadi 30 sqm (petak aksesori)
Prosesnya
- Bulan 1: Melantik Trexon untuk penilaian tapak. Mengesahkan hak bumbung dalam hak milik strata.
- Bulan 2: Menyediakan cadangan teknikal dengan lukisan bercop PE. Dihantar kepada JMB.
- Bulan 3: Membentangkan di AGM. Menawarkan untuk memasang panel dengan impak visual minimum (panel hitam, tiada pendawaian kelihatan).
- Bulan 4: Menerima kelulusan bertulis. Pemasangan disiapkan dalam tempoh 2 hari (sistem 4kW dengan 10 panel).
- Bulan 5: Pertukaran meter TNB selesai. Sistem diaktifkan.
Hasil
- Kos Sistem: RM 15,500
- Bil Bulanan Baharu: RM 40-60 (pengurangan 85%)
- Penjimatan Bulanan: RM 220-240
- Tempoh Bayar Balik: 5.5 tahun
"Bahagian paling sukar adalah mendapatkan kelulusan JMB. Sebaik sahaja kami menunjukkan laporan struktur PE dan jaminan kalis air kepada mereka, mereka meluluskannya. Kini jiran-jiran saya bertanya bagaimana untuk melakukan perkara yang sama!" - En. Chen, Pemilik Unit
Soalan Lazim: Solar untuk Kondominium di Malaysia
Bolehkah saya memasang panel solar di kondominium saya?
Tidak, bukan di atas bumbung. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bumbung merupakan harta bersama dan pemasangan individu adalah dilarang. Satu-satunya pengecualian adalah jika hak milik strata anda merangkumi bumbung sebagai petak aksesori (amat jarang berlaku, biasanya untuk penthouse sahaja). Alternatif yang realistik adalah mencadangkan projek solar komuniti melalui MC/JMB anda.
Adakah saya memerlukan kelulusan JMB untuk panel solar?
Ya, walaupun anda mempunyai hak bumbung. Kelulusan JMB memastikan pematuhan terhadap undang-undang kecil bangunan, keselamatan struktur, keperluan insurans, dan garis panduan estetika. Mengabaikan perkara ini boleh mengakibatkan denda atau penyingkiran secara paksa.
Berapa banyak solar yang boleh dimuatkan pada balkoni kondominium?
Trexon tidak menyediakan solar balkoni, jadi ini bukan sistem yang kami akan bina atau letakkan harga. Dua sebab berbeza mengapa ia tidak boleh dilaksanakan: susunan panel balkoni tidak boleh menyertai Solar ATAP (GP/ST No. 60/2025 §7.1 memerlukan panel dipasang di atas bumbung bangunan dalam premis, dan §6.1(d) mengecualikan premis berbilang penyewa), dan fasad balkoni adalah harta bersama di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, jadi pemilik petak tidak boleh membenarkan kerja dilakukan padanya. Kaedah yang boleh dilaksanakan untuk bangunan strata adalah sistem atas bumbung milik JMB pada meter kawasan bersama.
Adakah panel solar mudah alih berbaloi untuk kondominium?
Trexon tidak menjual, memasang atau mengesyorkan solar mudah alih atau plug-in, dan kami bukan pengedar bagi mana-mana jenama tersebut. Kami tidak mempunyai sebarang pandangan untuk diberikan mengenai produk yang tidak kami bekalkan.
Bolehkah kondominium menggunakan Solar ATAP?
Boleh! Jika anda mempunyai pemasangan solar yang sah di sisi undang-undang (sama ada solar atas bumbung individu atau solar komuniti), anda boleh mendaftar untuk Solar ATAP bagi mendapatkan kredit eksport. Setiap unit memerlukan meter TNB sendiri untuk sistem individu, atau pihak MC boleh mendaftar untuk solar komuniti.
Berapakah kos solar kondominium di Malaysia?
Trexon tidak meletakkan harga bagi sistem balkoni atau unit individu. Untuk hartanah strata, kami hanya memberikan sebut harga untuk satu perkara: sistem atas bumbung milik JMB atau Perbadanan Pengurusan yang membekalkan meter kawasan bersama. CAPEX biasa bagi kondominium bersaiz sederhana adalah sekitar RM 200k–500k, namun saiznya ditentukan oleh Permintaan Maksimum (Maximum Demand) bangunan dan sebut harga diberikan selepas penilaian tapak, bukan daripada jadual.
Kesimpulan: Solar Kondominium Individu Tidak Praktikal — Solar Komuniti Adalah Jawapannya
Realitinya jelas: Undang-undang strata Malaysia menjadikannya hampir mustahil bagi pemilik individu kondominium untuk memasang panel solar di atas bumbung. Bumbung adalah harta bersama, dan pengubahsuaian memerlukan halangan undang-undang luar biasa yang jarang sekali berjaya.
Peluang sebenar bagi penduduk kondominium adalah solar komuniti — iaitu apabila pihak MC/JMB memasang solar di ruang bumbung bersama untuk menjana kuasa bagi kemudahan berkongsi dan mengurangkan yuran penyelenggaraan untuk semua orang. Ini adalah langkah ke hadapan yang kukuh dari segi undang-undang dan berdaya maju dari segi kewangan.
Jika anda seorang penduduk kondominium, berikut adalah perkara yang boleh anda lakukan secara realistik:
- Semak hak milik strata anda — jika anda mempunyai hak bumbung petak aksesori (jarang berlaku), solar individu mungkin boleh dilaksanakan
- Cadangkan solar komuniti kepada MC/JMB anda untuk pengurangan bil elektrik kawasan bersama
- Kumpulkan sokongan jiran — anda memerlukan kelulusan AGM sebanyak 75%+ untuk projek komuniti
- Sekiranya anda tinggal di hartanah bertanah atau townhouse, pemasangan solar adalah mudah — kira penjimatan anda di sini
Hubungi Trexon untuk penilaian kebolehlaksanaan solar komuniti secara jarak jauh percuma berdasarkan data hartanah dan penggunaan anda. Kami membantu pihak MC/JMB mereka bentuk, membiayai, dan memasang sistem solar berkongsi.